2025年11月，全国30个重点城市新房成交建面为815万平方米，前11个月累计成交10651万平方米。乍看之下数据平稳，实则暗流涌动——一线城市内部已现明显分化。

广州成为一线中唯一环比微增的城市，成交建面63万平方米，环比增长2%。这背后是供应端的强力支撑：11月广州新房供应建面达61万平方米，环比翻番。但值得注意的是，供应增幅远超成交增幅，反映出市场去化压力依然存在。

北京虽成交动能放缓，但前11月累计同比仍微增1%，展现一定韧性。而上海、深圳则双双陷入低迷，供应量处于低位，市场活跃度亟待提升。

如果说一线城市在谨慎观望，那么部分二三线城市则上演了精彩的“逆袭大戏”。徐州成为最大黑马，11月新房成交建面同比大涨82%，环比更是飙升129%。

这种爆发并非偶然。徐州经历了数月行情低迷后，购房需求迎来集中释放，叠加“双11”营销节点和部分项目集中签约，推动成交量创下近24年新高。

合肥、珠海、惠州等城市也环比回升，市场保持止跌走势。成都单月成交建面达73万平方米，西安维持60万平方米以上高体量，成为稳定全国大盘的基石。

然而，并非所有城市都如此幸运。郑州、福州、南宁等弱二线城市受购买力疲软影响，整体成交预期仍将下探，去化率仍处于20%以下低位徘徊。

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与新房市场的谨慎不同，二手房市场呈现出截然不同的景象。11月30个重点城市二手房成交建面预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比微增3%。

这种“量增价跌”的现象正是典型的“以价换量”策略。全国百城二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95%。房东们通过适度调价来换取成交机会，刚需购房者则抓住时机入市。

上海、成都等城市成交环比增幅超过20%，北京、长沙等城市也出现明显回升。其中长沙二手房成交量55万平方米，环比增速高达122%。

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当前楼市最显著的特征就是新房与二手房的“双轨运行”。新房市场呈现“稳价促去化”，二手房市场则是“降价促成交”。

新房价格在一二线城市整体保持稳定，一线城市新建住宅价格环比微涨0.75%，同比上涨6.66%。这主要源于年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘集中入市。

而二手房市场则承受着更大的价格下行压力。高挂牌量和预期偏弱导致房东不得不采取“以价换量”策略，虽然价格持续调整，但成交量反而增加。

这种差异表明不同市场主体面对市场压力时采取了不同的应对策略，也反映出购房者在新房和二手房之间的选择逻辑正在发生变化。

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从整体数据来看，楼市或许正在筑底。前11月一二手房成交总面积与去年同期基本持平，显示出整体需求相对稳定，并未出现大幅度下滑。

更值得关注的是结构性变化：近五年来重点30城新房成交占比逐年下滑，至2025年前10月已降至不到四成；而二手房成交占比则从2021年的38%左右上升至接近65%。

这意味着二手房市场已经接替新房成为市场交易的主战场。对于普通购房者而言，这既是挑战也是机遇——二手房性价比更高、配套更成熟，但也要理性看待价格波动风险。

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展望未来，城市分化仍将是楼市的主旋律。核心一二线城市凭借扎实的经济基本面和持续的人口吸引力，有望率先企稳。

而弱二线及三四线城市则面临更大挑战，需通过优化供给结构、完善配套、降低购房门槛等措施逐步修复市场信心。

【特别提醒】

本稿件内容是由AI生成为算法和模型的运算结果，仅供参考，不构成投资建议。

2025年11月中国重点城市新房和二手房市场成交动态分析

楼市“冰火两重天”：新房低位盘整，二手房逆势升温！

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